Publicado el 22 de abril de 2025
Una ola de dificultades financieras está arrasando el mercado de condominios de Florida, llevando a los propietarios al límite e inundando la zona con anuncios de venta.
El aumento vertiginoso de las primas de seguros, las evaluaciones de reparaciones inesperadas y las prácticas crediticias restrictivas han convertido el sueño de vivir en la costa en una carga costosa para muchos, especialmente en edificios antiguos, según el Wall Street Journal. A medida que los precios bajan y las ventas se estancan, el otrora floreciente sector de condominios del estado se enfrenta a una crisis cada vez más profunda.
El mercado de condominios de Florida está en crisis debido al desorbitado aumento de los costos de propiedad, impulsado por la duplicación de las tasas de seguro, las elevadas cuotas especiales y el alza de las cuotas de la asociación de propietarios, que ha impulsado a muchos propietarios a vender.
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Christopher Sadowski
Rob y Karen Dickson, jubilados que se mudaron del norte del estado de Nueva York a una comunidad privada de Punta Gorda en 2021, encarnan esta lucha.
Compraron su condominio en el tercer piso, con vistas al campo de golf, por $319,000, según el Journal.
«Era increíblemente asequible», declaró Rob al medio en una entrevista, recordando los días de ocio jugando al golf, almorzando en la casa club y relajándose junto a la piscina.
Pero el idilio no duró.
En dos años, un huracán duplicó el costo del seguro y se les impuso una cuota especial de $7,200 para mejoras en el edificio, parcialmente compensada por $2,000 del seguro.
Las cuotas mensuales de la asociación de propietarios se dispararon un 25%, a casi $800, y luego subieron a $1,000. Incapaces de mantener el ritmo y extrañando a sus nietos, pusieron el condominio a la venta el verano pasado, compitiendo con otras 43 unidades en su comunidad.
Aceptaron una oferta de $20,000 por debajo del precio de venta y regresaron a Nueva York.
«Florida es un paraíso», dijo Rob. «Era magnífico, pero las cosas cambiaron».
La historia de los Dickson no es única. En toda Florida, los costos de propiedad de condominios se han disparado, impulsados por una triple combinación de aumento en las tarifas de seguros, evaluaciones obligatorias de reparaciones y escasas opciones de financiamiento.
Las consecuencias han provocado una liquidación masiva, bajando los precios y desbordando el mercado. Si bien los condominios más nuevos del sur de Florida continúan revalorizándose (el condado de Miami-Dade experimentó un aumento del precio medio del 8% en febrero con respecto al año anterior, impulsado por las reubicaciones corporativas), las propiedades más antiguas están en caída libre.
A nivel estatal, los precios de los condominios han disminuido entre un 1% y un 6% anual cada mes desde julio de 2024, con una caída del 3% en febrero, según Florida Realtors.
Los edificios con más de 30 años de antigüedad han visto desplomarse su valor un 22% en los últimos dos años, según ISG World, una firma inmobiliaria del sur de Florida, mientras que los condominios más nuevos han aumentado un 12% en la última década.
El desplome del valor de los condominios más antiguos se debe en gran medida a las nuevas y estrictas regulaciones promulgadas tras el derrumbe del condominio Surfside en 2021, que causó la muerte de 98 personas.
Estas normas, que exigen inspecciones estructurales y fondos de reserva para reparaciones, tenían como fecha límite de cumplimiento diciembre de 2024. Sin embargo, menos del 25% de las asociaciones de condominios de Florida han reportado cumplir con las normas, según el Departamento de Regulación Comercial y Profesional.
Dado que Florida alberga el 20% de los condominios de EE. UU. —más de la mitad de los cuales tienen al menos 30 años de antigüedad, según el Centro Bergstrom de Estudios Inmobiliarios de la Universidad de Florida—, la carga regulatoria está transformando el mercado.
«Si estos edificios están sujetos a requisitos de reserva, los compradores quieren asegurarse de que los condominios estén en condiciones de operar de forma eficiente», declaró Brad O’Connor, economista jefe de Florida Realtors, al Journal. «Ya sea por parte de los prestamistas o de los propios compradores, hemos observado una disminución en la demanda de condominios».
Los problemas de financiación agravan el problema. Los prestamistas se muestran cada vez más recelosos de los condominios, especialmente de aquellos que se encuentran en reparaciones estructurales.
«No querrán financiar nada hasta que se realicen las reparaciones», añadió Aníbal Torres, prestamista hipotecario de CMG Financial.
Más de 1400 condominios de Florida están en la «lista negra» de Fannie Mae, marcados por falta de seguro o necesidades críticas de reparación, lo que hace casi imposible obtener hipotecas. Florida lidera el país en condominios en la lista negra, lo que frena aún más las ventas.
Jake Harrington, presidente de una junta de condominios con 17 años de antigüedad en Boynton Beach, está lidiando con las consecuencias. La renovación de la fachada de su edificio, con un costo promedio de $15,000 por unidad, tenía como objetivo aumentar su valor.
En cambio, un error administrativo en un formulario —que sugería que la propiedad funcionaba parcialmente como hotel— lo incluyó en la lista negra de Fannie Mae, lo que descarriló las ventas.
«Esta será una hermosa propiedad restaurada a su estado original después de que terminemos este proyecto, solo que estamos en la lista negra por una errata tipográfica», declaró Harrington al Journal. «Es simplemente frustrante».
La crisis ha captado la atención de los líderes estatales. En un centro comunitario de Miami, el gobernador Ron DeSantis reconoció la crisis del mercado.
«Tenemos un problema con nuestro mercado de condominios en este momento», dijo. «Tenemos un problema introducido por la legislación aprobada en los últimos años».
Si bien señaló posibles medidas de alivio, no se han presentado medidas concretas.
Fuente: New York Post
